Neufestsetzung der Grundsteuer zum 01.01.2025 - Bestandserhebungen in 2022
 

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10.04.2018 entschieden, dass die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen, die wiederum Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer darstellt, in den „alten” Bundesländern seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar sind. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt nach Ansicht des Gerichts zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grund-vermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Das Gericht forderte den Gesetzgeber daher auf, spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen. 

Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, gelten die beanstandeten Bewertungsregeln noch für weitere fünf Jahre fort, aber nicht länger als bis zum 31. Dezember 2024.  Für Kalenderjahre ab 2025 hat das Bundesverfassungsgericht Belastungen mit Grundsteuer allein auf der Basis bestandskräftiger Einheitswert- oder Grundsteuermess-bescheide aus vorangegangenen Jahren ausgeschlossen. 
Nachfolgend erhalten Sie eine kurze Erläuterung der Neuregelungen: 

Welche Daten müssen an das Finanzamt übermittelt werden?

Welche Daten Eigentümer übermitteln müssen, hängt zunächst von dem Bundesland ab, in dem sie Eigentum besitzen. So wurde als Teil der Grundsteuerreform ein sogenanntes Bundesmodell erstellt, welches die Mehrheit der Bundesländer umsetzt. Saarland und Sachsen weichen lediglich bei der Steuermesszahl ab. Ein individuelles Grundsteuermodell wenden dagegen Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen an.

Welche Daten im Einzelnen gemeldet werden müssen, steht bislang noch nicht final fest; anbei erhalten Sie daher eine vorläufige Übersicht, wobei bei allen Modellen der Bodenrichtwert (über Gutachterausschüsse durch den Steuerpflichtigen zu erfragen!!) benötigt wird.

1. Bundesmodell

• Grundstücksfläche
• Immobilienart (EFH, ZFH, MFH, etc.)
• Statistische Nettokaltmiete (wird durch das FA auf Basis von Daten des Statistischen Bundsamts ermittelt)
• Gebäudefläche / Wohnfläche (z.B. aus Teilungserklärung, Bauplänen, Versicherungspolicen Kaufvertrag, Grundbuchauszug etc.) gemäß Wohnflächenverordnung
• Gebäudealter (grds. gem. Baujahr, ggfs. abweichend z. B. bei umfangreichen Sanierungen)
• Mietniveaustufe (wird durch das FA auf Basis von Daten des Statistischen Bundsamts ermittelt)


2. Baden-Württemberg

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert (wird wohl durch die Gemeinden gemeldet werden)


3. Bayern

• Grundstücksfläche
• Gebäudefläche / Wohnfläche (z.B. aus Teilungserklärung, Bauplänen, Versicherungspolicen Kaufvertrag, Grundbuchauszug etc.) gemäß Wohnflächenverordnung
• Immobiliennutzung


4. Hamburg (sog. „Wohnlagemodell“)

• Grundstücksfläche
• Gebäudefläche / Wohnfläche (z.B. aus Teilungserklärung, Bauplänen, Versicherungspolicen Kaufvertrag, Grundbuchauszug etc.) gemäß Wohnflächenverordnung
• Wohnlage (z.B. Grünflächen, Entfernung zu U/S-Bahn, Lärmbelästigung oder Entfernung zum Einzelhandel)

5. Hessen und Niedersachsen

• Grundstücksfläche
• Gebäudefläche / Wohnfläche (z.B. aus Teilungserklärung, Bauplänen, Versicherungspolicen Kaufvertrag, Grundbuchauszug etc.) gemäß Wohnflächenverordnung
•  „Lage-Faktor“

Wie und bis wann ist die Erklärung einzureichen?

Die Vorbereitungen in den Landesfinanzministerien laufen bereits auf Hochtouren und die Erhebung der für die Neufestsetzung erforderlichen Daten erfolgt durch eine (grds. elektronischen) Meldepflicht aller Immobilienbesitzer vom 01.07.2022 bis spätestens 31.10.2022.

Wie wird die neue Grundsteuer ermittelt?

Anhand der Daten die Eigentümer einreichen, berechnet das Finanzamt in einem ersten Schritt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet das Finanzamt mit der gesetzliche festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt dann elektronisch die Daten zur Verfügung, welche für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich sind. Sie ermitteln dann abschließend die zu zahlende Grundsteuer.

Grundsätzlich ist das Berechnungsprinzip für die Grundsteuer aber bei allen Modellen gleich. Die Formel lautet: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer.

• Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung
• Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt
• Den Hebesatz legt jede Stadt beziehungsweise Gemeinde selbst fest

Das Bundesfinanzministerium hat zur Berechnung der Grundsteuer ein Beispiel veröffentlicht:



Es nimmt dabei für ein 120-Quadratmeter-Einfamilienhaus einen Grundsteuerwert von EUR 310.100 an. Diese Summe stellt also die Bewertung des Grundvermögens dar, welches in diesem Jahr mit der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte neu ermittelt werden soll. Multipliziert wird dieser Wert mit der Steuermesszahl. In dem Beispiel rechnet das Bundesfinanzministerium mit 0,034 Prozent. Zum Schluss wird noch der Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Im Beispiel des Finanzministeriums sind es 421 %. Das macht eine jährliche Grundsteuer von EUR 443,87.

Da diese Abgabeverpflichtung in der breiten Öffentlichkeit weitgehend (noch) unbekannt ist, möchten wir Sie hiermit auf die gesetzliche Verpflichtung hinweisen und Ihnen in diesem Zusammenhang – als der Steuerberater Ihres Vertrauens – unsere Hilfe bei der Einreichung der Erklärung anbieten. Bitte kontaktieren Sie uns bei Bedarf hierzu rechtzeitig; bestenfalls können wir mit Ihnen zusammen die erforderlichen Informationen und Unterlagen bis zum 01.07.2022 bereits zusammenstellen.